不動産投資

不動産投資の素人が田舎のボロ物件に気軽に問い合わせてみたら1日で驚くほど進展した話!

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どうも、ふくです。

まずはじめに、僕は不動産投資についてズブの素人だ。

もちろん物件なんて1つも持ってないし、不動産関係に精通しているわけでもない。

(なので、間違った知識のまま書き込んでいる可能性が高いです)

そんな素人な僕だが、ひょんなことから1日で話が驚くほど進展してしまったことを書こうと思う。

 

何をやるにも最初の一歩が踏み出せないんだよね

不動産投資はずっと前から興味があったものの、特に何か行動するわけでもなく、だらだらと数年が経過してた。

ネットの記事をちょこちょこ読んだだけでは、いつまでたっても大家にはなれない・・・

頭では分かっていても何をどうしたらいいのか分からないから、何も行動できないでいた。

今まで、やったことと言えば、気が向いたときに少しネット記事を見たり、数冊の本を買っただけ(少し読んで、その後は本棚の肥やしに汗)

何も分からないなら、セミナーにでも行けと言われそうだけど、その気になれなかった。

 

新しいことをはじめようとする時はいつもそうだ。

最終的な目的を明確にして、計画的に進めないと、何もできやしない。これは僕の性分だ。

例えるなら、本を読んでいて、しおりを挟まず本を閉じることに似ていると思う。

本を読み終わることをゴール(目的)として、少しづつでもいいから、先に読み進める(計画的な行動をする)べきなのだ。

昼間働いている人なら、1日のうち自由に使える時間は、3時間あればいいほうだろう。

つまり3時間で終わらないことはきちんと整理して、次の日なり別の日に次に進めるよう準備しないと何時までたっても次にいけない。(僕はできてない)

僕における不動産投資とは、まさにこんな感じで全く前進できていないのだった。

 

やる気スイッチが入り、意外な行動力を発揮した

しかし今日たまたま、ある不動産サイトを目にした。

地方の中古戸建てなら数百万で手に入ることはなんとなく分かっていたが、そこでは400万円で中古戸建が販売されていた。

山梨県の田舎のボロ物件だ。築38年で6SLDKである。

よくよく調べてみると競売サイトでなく一般のサイトでも数百万円で結構な数の物件が売りに出されていることが判明。

400万円と言えど、ものによってはお買い得でもなんでもないってことだ。

いつもなら400万円かぁ、ほかの物件はどんな感じかなぁと色々みてまわり、それで終わり。これと言って進展があるわけでも、相場観が身につくわけでもなく、ただの時間つぶしになっていただろう。

しかし今日は違った!

なんの気まぐれか、その物件を扱っている仲介業者に軽い気持ちで電話で問い合わせてみようと思った。(民間のポータルサイトの番号を通しての電話なので、通話料が無料だったのが大きい笑)

そして適当に物件について興味があることを話してみた。

するとその物件は売主が弁護士だった。そんなこともあるのか。

物件資料をメールでもらって、その中の登記情報を見てみた。

するとそこには「相続人 不存在」の文字が!

なるほど、どうやらこの物件、相続人がいないから弁護士が財産の処分をしてるってことらしい。

法の執行での処分であれば、競売にかけるものと思っていたので意外だった。

そこである閃きが!

 

鬼のような指値!笑

僕が思いついてしまったこととは・・・

「鬼のような指値」である!

この言葉はなぜか知ってる。確か有名な不動産大家の言葉だ。誰かは知らない笑(検索ワードで引っかからないかな)

売主が弁護士で相続人がいないんだったら、財産処分を担当してるだけで、よく分からないけど代金は国庫に帰属するのかな?

そうなら鬼のような指値しても良いよね!と思ったわけだ。

しかもこの物件は山梨県にあるんだけど、仲介している業者は東京!

さらにこの業者は仲介以外にも売買や管理もやっているけど、山梨は営業エリア範囲外ときた。

これは売主側も仲介業側も早く手放したい物件なんではなかろうか!

 

ここで指値について調べてみる。

すると指値をするにはちゃんとその理由を説明しないと売主に失礼だと言う人もいるようだ。

失礼かどうかは置いといて、「可能な限り安く買いたいから」なんていったら、断られてしまってもしかたないというのは理解できる。

だから指値をするにあたって、もっともらしい理由を事前に用意しておこうと思う。あれこれ理由をつけて業者と話すだけでもいい経験ができそうだ笑

理由としてはこんな感じだろうか・・・

・築年数が古いから、建物取り壊し代を値引きしくれ(実際に壊す気はない)

・築年数が古いから、土地の代金だけで売ってくれ(事前にその地域の土地の価格を調べておこう)

・このままじゃ住めないからリフォーム代出してくれ

・賃貸として貸し出す際に利回り○○%以上確保したいから、この値段(指値)で売ってくれ

ほかにも理由を作るために色々調査中。

わくわくしてるときは勉強がはかどるはかどる♪

この悪魔の閃きを実行したくてたまらなくなった僕は、さらに話を進めていく。(慣れてる人からすると当たり前のことかもしれない)

 

いくらなら買うべきか、どう判断すればいいのか考えた結果

素人でも分かること・・・

それは物件購入価格が安ければ、不動産投資で失敗するリスクを下げられると言うこと。

購入価格がすべてを左右するといってもいい。(と思う)

だから賃貸に出したときに利回りが何%になるのかを把握し、そこから逆算して購入価格を決めようと思ったわけだ。

そこで当然ながら大きな問題がある。問題を箇条書きにするとこんな感じ。

・購入する物件の賃貸需要はあるのか?

・家賃はいくら取れるのか?

・リフォーム代はいくらかかるのか?

・土地の価値はいくらか?

つまり分からないことだらけだってことだ。

でも今日の僕はとまらない!

物件近くの別の賃貸仲介業者に電話してみた。(理由は、今回の売買の仲介業者は営業エリア外なので賃貸仲介してくれないし地元業者じゃないので別の賃貸仲介業者を使うほうが確実だと思ったから)

「これから物件を購入するので、内見のときに一緒に来てくれませんか?購入できたら賃貸に出すので、そちらに仲介をお願いしようと思ってます。なので、どれくらい賃貸需要があって、リフォームしたら家賃いくらで貸せるのか?など色々教えてください」

こんな感じに説明するとOKしてくれた。この方法が正しいのかよく分からないけど、まだ買ってない物件でも、仲介業者を呼べてしまった。

 

そして、次にリフォーム業者である。

地元仲介業者と同じように物件付近の業者に連絡してみる。そうしたらやはり内見時にリーフォームの見積もりにきてくれるそうだ。

見積もりは複数業者に頼むのが普通だと思うけど、まだ買ってもいない物件に複数も業者を呼ぶのはさすがに気が引けた笑

事前に自分でもリフォーム相場を調べていこうと思う。

内見日はまだ決定していないが、当日は僕、売買仲介業者、賃貸仲介業者、リフォーム業者の4人が集まることになりそうだ笑

物件を扱っている業者は東京なので、なんども山梨に呼ぶことはヤバイと素人の僕でも分かる。この日だけでやれることはやってしまおうと考えたわけだ。

 

でも購入価格は遠慮なんてしてられない。

売買仲介業者に遠慮はせずに、賃貸に出すまでのトータル金額と家賃を算出し、利回りが出るように逆算してみようと思う。

とりあえず表面利回りと実質利回りの違いは理解しているから、内見当日までには実質利回りの算出方法や不動産投資をする上でのリスクを把握しておけばいいだろう。

 

とまあこんな感じで、不動産投資の知識もほとんどないままで、

実際に投資物件なんて買える気がしなかった僕だけど、1日でかなり前進することができた。

とりあえず今回の物件が買えなくてもそれはそれでよかったと思っている。貴重な経験ができるし、なによりおいしい物件になんてそうそう出会えないとも思っている。

今まで内見の「な」の字も見えなかった僕だからこそ、今回、特定の物件に対して本気で内見・調査してみようと行動できたことがすごく嬉しかった。

今後の進展やらは別の記事で書いていこうと思う。

では!

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